風險管理 CMMI - Risk Management(RSKM)

風險管理的目的:
風險管理(Risk Management, RSKM)的目的是在風險發生前，確認出潛在的問題，以便在產品或專案的生命週期中規劃風險處理活動，並於必要時啟動之，如此可將不利於完成目標的影響降低。

SG 1 風險管理準備 (Prepare for Risk Management )

  SP 1.1 決定風險來源和類別 (Determine Risk Sources and Categories)

    產出: 1. 風險來源清單(內部及外部) 

      2. 風險類別清單 

  SP 1.2 定義風險參數 (Define Risk Parameters )

風險參數：風險發生的機率、風險發生的影響和結果。

定義超過什麼門檻值，必須馬上處理。

產出: 1.  風險評估、分類及排定優先順序的準則 

                  2.  風險管理需求(例：控制與核准層級，再評量的時間間隔) 

  SP 1.3 建立風險管理策略 (Establish a Risk Management Strategy)

一個完整的風險管理策略應該包含

  風險管理投入的範圍

  使用於風險確認、風險分析、風險降低、風險監控及溝通的方法及工具 

  專案特定的風險來源 

  如何組織、分類、比較及整合風險 

  對已確定的風險採取行動的參數，包括可能性、結果及門檻 

  風險降低所使用的技術

  定義風險度量，以監控風險狀況 

  風險監控或再評量的時間間隔

  產出:專案風險管理策略

SG 2 確認並分析風險 (Identify and Analyze Risks )

  SP 2.1 確認風險 (Identify Risks)

產出:已確認的的風險清單，包括風險發生的內容、條件及結果。 

  SP 2.2 評估、分類及排序風險 (Evaluate, Categorize, and Prioritize Risks)

產出:風險清單與風險的優先順序 

SG 3 降低風險 (Mitigate Risks)

  SP 3.1 發展風險降低計畫 (Develop Risk Mitigation Plans)

風險處理方案，通常包括下列各種備選方案： 

          風險規避：在仍然符合使用者需要的狀況下改變或降低需求 

  風險控制：採取使風險降到最小的主動的步驟 

  風險移轉：重新配置需求，以降低風險 

  風險監控：就指定之風險參數的變化，觀察並定期重新評估風險 

  風險接受：對風險有認知，但不採取任何動作  

  SP 3.2 執行風險降低計畫 (Implement Risk Mitigation Plans)

產出:

  1. 更新後的風險狀況清單 

          2. 更新後的風險可能性、結果及門檻的評量 

          3. 更新後的風險處理方案清單 

          4. 更新後的風險處理行動清單  

          5. 風險處理方案的風險降低計畫  

台灣房地產投資績效

台灣房地產的投資，應該可以區分為房屋和土地兩大類。
當然房屋可以分成更多細項，例如：預售屋、新成屋、各個不同屋齡的房屋、透天、別墅、公寓、大樓、華廈...等。
當然土地可以分成更多細項，例如：各種建地，工廠用地，農地，畸零地，道路用地，墳墓用地...。

這篇文章不是要很細節的探討房地產投資，而是要概略的計算房地產投資所可能帶來的績效大約是多少？

以我個人經驗，全新的3房兩廳兩衛浴房子為例：
假設買進價格是1000萬，貸款約 7成，所以，自備款就是300萬。
代書、仲介服務費和裝潢後費用約50萬。
假設，租金剛好可以打平本息攤還。

因此，我們可以計算出。
1000萬 / 350萬 = 2.85 倍的槓桿

假設，未來台灣房地產的漲幅也是 5.2%。
那麼 1000 萬的房子20年後，他的房價應該是多少呢？
1000*(1+5.2%)^20 = 2756 萬。

這20年中，不考慮：
1. 租客退租重新找租客的成本。如:仲介租賃服務費，沒房租可收，必須付房貸本息，管理費，付水電瓦斯費，小型修繕，房客積欠房租水電瓦斯費，房客自殺風險...等。
2. 管理成本。
3. 每年的地價稅、房屋稅、保險費。

售出時，也不考慮：
1. 房屋出售前的修繕
2. 仲介服務費約4% 約 2756萬 * 4% = 110 萬
3. 待售時，房子不能租人，所引發的損失。
4. 最重要一點，房子放了20年，增值稅應該不少，也沒有納入。

因此，買這間房子，我們付出350萬，收回 2756 萬。
我們的最佳化的投資報酬率透過Excel IRR 計算可以得到年化報酬率是 11.5%。

這 11.5%，意謂著是這間房子，在過去的條件不變下，可以得到的最高年化報酬率。
那影響房子的變數會有哪些呢？
人口紅利，社區老舊及遷移，政府政策....。

既然房產的報酬率是這樣，那麼地產的報酬率會更高嗎？
答案是不會！
為什麼？因為，
1. 貸款成數多落在5-7成。槓桿低，所造就的總報酬率就低。
2. 土地租賃若無地上物，價格一般都不高。若無租賃，本息攤還就必須自己處理。

延伸閱讀:

1. 台灣的房價年化增長率

六個有用的資產配置策略

戰略資產配置(Strategic Asset Allocation)

戰略資產配置是一種投資組合策略，根據目標進行多種資產配置，並且定期再平衡資產配置的比例。由於各種資產的回報不同，當投資組合與初始設置顯著偏離時，投資組合將重新平衡為原始分配。

恆定權重資產分配(Constant-Weighting Asset Allocation)

戰略資產配置通常意味著買入並持有策略，即使資產價值的變化導致偏離最初建立的政策組合。 因此，您可能更傾向於採用恆定加權方法來進行資產配置。 通過這種方法，您可以不斷重新平衡您的投資組合。 例如，如果一個資產的價值下降，您將購買更多的資產。 如果該資產價值增加，您將出售它。

在戰略或恆定權重資產配置下，時間組合重新平衡沒有硬性規定。 但一個常見的經驗法則是，當任何給定的資產類別從原始價值移動超過5％時，投資組合應重新平衡到其原始組合。

戰術資產配置(Tactical Asset Allocation)

戰術資產配置是一個主動型管理投資組合的策略。他在特殊的情形下，允許你變更投資組合中某些類別的百分比來獲取額外利潤。一旦特殊情況消失或達到他期望的目標，就會回到原本的投資組合中。

動態資產配置(Dynamic Asset Allocation)

動態資產配置是很受歡迎的一種配置方法，他是由操盤手決定一切的策略，而不是根據目標進行策略的配置。當預期市場要下跌，操盤手可以決定售出股票，上漲，操盤手可以決定買進股票。

保險資產配置(Insured Asset Allocation)

對於容易易受風險影響的投資者，保險資產配置是採用的理想策略。
它設置了基礎資產價值，這個資產價值如果下跌，投資者可以採取必要的行動來避免風險。 否則，如果資產價格上漲，投資者就可以隨意的想要購買，持有甚至出售。

綜合資產配置(Integrated Asset Allocation)

通過綜合資產配置，您可以考慮經濟預期和建立資產組合的風險。 雖然上述所有策略都考慮了未來市場回報的預期，但並非所有策略都能說明投資者的風險承受能力。 這就是綜合資產配置發揮作用的地方。

該戰略包括以往所有方面，不僅考慮了預期，還考慮了資本市場的實際變化和風險承受能力。 綜合資產配置是一種更廣泛的資產配置策略。 但它不能同時包括動態和恆定權重分配，因為投資者不希望實施兩種相互競爭的策略。

台灣的房價年化增長率

近年來，世界各地的房價漲幅令人嘆為觀止。
很多人高喊，房價太高買不起，可是房價每年的增長幅度到底有多高呢？

根據財經M平方的資料，
總共有三種資料庫可以蒐集資料
1. 台灣-房價指數
2. 國泰房價指數(各地區)
3. 信義房價指數(全國)

根據計算，這三者的平均年化增長率分別為
1. 台灣-房價指數                    5.9%
2. 國泰房價指數(各地區)       3.5%
3. 信義房價指數(全國)           6.1%

在年化增長率中，
由於各家的房價指數都有各自的抽樣條件，所以，會產生很大的差異。
我們將其平均可以得到一個「可能客觀」的年化增長率的平均值  5.2%

台灣-房價指數   

同樣的我們透過 Excel IRR 的計算公式可以知道，
台灣主要各縣市的年化報酬率如下：

其中台灣漲幅最大的就是：桃園縣跟台中市。
將這幾個縣市的漲幅平均後是 5.9％。

國泰房價指數(各地區)

信義全國房價指數

討論：
因此，如果你想要買一間1000萬的房子，
你必須要有約 300萬的自備款，
如果自備款都是屋價的 30%時，
這300萬的自備款會以每年約5.2%的複利速度成長，
也就是一年後，300萬會變成315.5萬 = 300萬 * 5.2%
再一年後，315.5 萬會變成  331.8萬   = 315.5萬 * 5.2%
再一年後，331.8 萬會變成  348.9.萬  = 331.8萬 * 5.2%

所以，如果你設定的目標自備款，如果你一年不能存超過5.2％，你是很難買到期望的房子。
但，有沒有解套方法呢？當然有。

解法一：提高薪資、降低花費。
解法二：降低買房子的目標，先求有，再求好。
解法三：先找到其他高報酬的投資商品，存夠錢，再買房。

投資都是有風險，且過去的績效不等於未來的績效。

備註：2015年開始實行兩稅合一。

在台灣的維持生活最低標準成長率？

稍微有點年紀的人都會覺得，奇怪，為什麼物價越來越貴

以前一碗麵才多少錢？現在又要漲了？

年輕一點的，更覺得錢永遠不夠用！

如果光看通膨率或物價指標可以看出整體的漲幅嗎？

我想很難吧！

因為，最大的問題是你的「實質購買力」降低了多少呢？

那如何知道整體性的觀察實質購買力的變化呢？