台灣房地產投資績效

台灣房地產的投資，應該可以區分為房屋和土地兩大類。
當然房屋可以分成更多細項，例如：預售屋、新成屋、各個不同屋齡的房屋、透天、別墅、公寓、大樓、華廈...等。
當然土地可以分成更多細項，例如：各種建地，工廠用地，農地，畸零地，道路用地，墳墓用地...。

這篇文章不是要很細節的探討房地產投資，而是要概略的計算房地產投資所可能帶來的績效大約是多少？

以我個人經驗，全新的3房兩廳兩衛浴房子為例：
假設買進價格是1000萬，貸款約 7成，所以，自備款就是300萬。
代書、仲介服務費和裝潢後費用約50萬。
假設，租金剛好可以打平本息攤還。

因此，我們可以計算出。
1000萬 / 350萬 = 2.85 倍的槓桿

假設，未來台灣房地產的漲幅也是 5.2%。
那麼 1000 萬的房子20年後，他的房價應該是多少呢？
1000*(1+5.2%)^20 = 2756 萬。

這20年中，不考慮：
1. 租客退租重新找租客的成本。如:仲介租賃服務費，沒房租可收，必須付房貸本息，管理費，付水電瓦斯費，小型修繕，房客積欠房租水電瓦斯費，房客自殺風險...等。
2. 管理成本。
3. 每年的地價稅、房屋稅、保險費。

售出時，也不考慮：
1. 房屋出售前的修繕
2. 仲介服務費約4% 約 2756萬 * 4% = 110 萬
3. 待售時，房子不能租人，所引發的損失。
4. 最重要一點，房子放了20年，增值稅應該不少，也沒有納入。

因此，買這間房子，我們付出350萬，收回 2756 萬。
我們的最佳化的投資報酬率透過Excel IRR 計算可以得到年化報酬率是 11.5%。

這 11.5%，意謂著是這間房子，在過去的條件不變下，可以得到的最高年化報酬率。
那影響房子的變數會有哪些呢？
人口紅利，社區老舊及遷移，政府政策....。

既然房產的報酬率是這樣，那麼地產的報酬率會更高嗎？
答案是不會！
為什麼？因為，
1. 貸款成數多落在5-7成。槓桿低，所造就的總報酬率就低。
2. 土地租賃若無地上物，價格一般都不高。若無租賃，本息攤還就必須自己處理。

延伸閱讀:

1. 台灣的房價年化增長率